Gerade in Niedrigzinszeiten liegen Geldanlegen in Immobilien voll im Trend. Doch mit der hohen Nachfrage nach wohnungswirtschaftlichen Investments steigen auch die Kaufpreise und beeinflussen die Risiko-Rendite-Relation eines Standorts und Objekts. An welchen Standorten lohnen sich derzeit Investments in den boomenden Immobilienmarkt? Und wo sind nur noch geringe Renditen zu erwirtschaften? Diesen Fragen geht Dr. Lübke & Kelber, eine der großen Beratungsfirmen für Immobilieninvestments in Deutschland mit 50 Jahren Erfahrung, im jährlichen “Risiko-Rendite-Ranking” nach und analysiert dafür mittlerweile 111 deutsche Städte. Das Ziel ist dabei die Beantwortung der Frage: Welches Standortrisiko in Bezug auf ein wohnwirtschaftliches Investment liegt vor und welche Renditechancen stehen diesem gegenüber? Wir sprachen mit Oliver Münzberg, Regionalleiter des Dresdner Büros von Dr. Lübke & Kelber, über die neueste Studie für das Jahr 2018 und insbesondere über das Potenzial des Standorts Leipzig, wo unser aktuelles Funding Arbireo Capital gerade ein neues Wohnimmobilienprojekt realisiert.
Mezzany: Herr Münzberg, herzlich willkommen zum Interview. Wir freuen uns, dass Sie sich die Zeit nehmen, mit uns über das “Risiko-Rendite-Ranking 2018” und speziell über den Standort Leipzig zu sprechen. Bereits im fünften Jahr in Folge haben Sie im Rahmen des “Risiko-Rendite-Rankings” untersucht, welche deutschen Städte besonders attraktiv für wohnungswirtschaftliche Investments sind. Welche Ziele verfolgen Sie mit der Studie und wie hilft sie interessierten Anlegern bei der Beurteilung von Immobilieninvestments?
Oliver Münzberg: Die Studie dient vordergründig der Schaffung von Transparenz in einem sonst sehr intransparenten Immobilienmarkt. Wir versuchen mit dieser Studie, den Investoren auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt eine gewisse Entscheidungshilfe für ihre Investments mit an die Hand zu geben. Dabei ist es uns wichtig, ein breites Spektrum an Städten und Regionen abzudecken und das Augenmerk nicht nur auf die Top-Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin zu legen. Insgesamt untersuchen wir in der Studie 111 deutsche Städte und bewerten diese anhand eines Chancen-Risiko-Profils. Auf die objektive, zahlengestützte Vergleichbarkeit zwischen den unterschiedlichen Standorten legen wir dabei besonderen Wert.
Mezzany: Welches sind die wesentlichen Standortfaktoren, die für die Studie analysiert werden?
Oliver Münzberg: In unserem Risiko-Rendite-Ranking kategorisieren wir zunächst alle 111 Städte anhand eines Scoringsystems. Wir definieren dabei verschiedene Einflussfaktoren, die für ein wohnwirtschaftliches Investment ausschlaggebend sind. Im Speziellen sind das Daten aus 4 Kategorien: der demographischen Entwicklung, der Sozioökonomie, dem Wohnungsmarkt sowie den Miet- und Kaufpreisen. Dahinter verbergen sich dann solche Größen wie das Bevölkerungswachstum, das Wirtschaftswachstum, Wohnungsleerstände in einer Stadt oder auch diverse Prognosen für die zukünftige Entwicklung, zum Beispiel der Zahl der Haushalte in einer Stadt in Relation zur Neubautätigkeit. Diese ganzen Faktoren bilden dabei eine gewisse Bandbreite des grundsätzlichen Spektrums für eine Investitionsentscheidung in ein wohnwirtschaftliches Produkt ab.
Mezzany: Im “Risiko-Rendite-Ranking” 2018 ermitteln Sie wenig überraschend München als Stadt mit dem geringsten Investitionsrisiko. Auf Platz 2 folgt jedoch keine der “üblichen Verdächtigen”, sondern das brandenburgische Potsdam. Ist das Anzeichen eines Trends, dass Investments in B-Lagen, also z. B. aufstrebenden Städten in den neuen Bundesländern, zunehmend attraktiver und wirtschaftlich sinnvoller werden?
Oliver Münzberg: Definitiv. Wir verstehen das „Standortrisiko“ in unserer Studie auch eher als Standortpotenzial. Sprich, wo lassen sich in Zukunft die attraktivsten Investments in Wohngebäude tätigen. Dabei ist natürlich unbestritten, dass Städte wie München oder Stuttgart aufgrund ihrer wirtschaftlichen Struktur höchstwahrscheinlich auch in Zukunft eine stabile Nachfrage nach Wohnraum aufweisen werden. Jedoch sind diese Städte annähernd fertig entwickelt. Dagegen bestehen in den ostdeutschen Metropolregionen enorme Aufholpotenziale. Diese haben sich in den letzten Jahren in vielen Städten manifestiert. Positive Bevölkerungsentwicklungen, höhere Wirtschaftsleistung aufgrund neuer Unternehmensansiedlungen sowie eine gut ausgebaute Infrastruktur lassen derzeit viele Städte in den neuen Bundesländern geradezu aufblühen.
Mezzany: Neben Potsdam boomt auch Leipzig – die Stadt, in der unser aktuelles Funding Arbireo Capital ein neues Wohnimmobilienprojekt realisiert. Im “Risiko-Rendite-Ranking 2018” landet Leipzig auf dem 30. Platz und ist damit in Hinblick auf das Investitionsrisiko bestplatzierte Stadt in Mitteldeutschland. Wie attraktiv ist der Leipziger Immobilienmarkt Ihrer Einschätzung nach?
Oliver Münzberg: Der Immobilienmarkt in Leipzig hat in den letzten gut zehn Jahren eine deutliche Wandlung vollzogen. Stand in der Vergangenheit noch ein Großteil der Wohnungen frei, herrscht heute in einigen Szenebezirken regelrechter Wohnungsmangel. Die Stadt boomt. Das zeigt sich auch in unserem Ranking. Leipzig konnte sich in den letzten Jahren stetig weiter vorne platzieren. Diese Entwicklung wird aller Voraussicht nach in den kommenden Jahren weiter anhalten. Jedes Jahr wächst die Stadt um rund 10.000 Einwohner. Bis 2030 gehen Schätzungen von einer Einwohnerzahl von über 700.000 Personen aus. Das bedeutet natürlich, dass Wohnraum immer knapper wird. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in den in den letzten Jahren deutlich anziehenden Miet- und Kaufpreisen wider.
Mezzany: Welche Faktoren haben dazu geführt, dass sich Leipzig in den letzten Jahren so positiv entwickelt hat und zu einer der Top-Städte für wohnungswirtschaftliche Investments geworden ist? Und wird die Entwicklung anhalten?
Oliver Münzberg: Erst Ende 2018 hat man wieder die Zahl von 600.000 Einwohnern überschritten. Leipzig ist damit mittlerweile die größte Stadt Mitteldeutschlands. Sie hat sich zu einem nachhaltig wichtigen Wirtschaftsstandort entwickelt, mit der Ansiedlung großer nationaler und internationaler Firmen – hierzu zählen insbesondere Porsche und BMW im Automobilbereich, der Energiedienstleister VNG AG mit seinem Konzernsitz in der Stadt oder auch die europäische Energiebörse und der Sitz des Bundesverwaltungsgerichts. Leipzig verfügt darüber hinaus über eine breite Forschungslandschaft mit Universität und zahlreichen Instituten. Zudem betreibt DHL am internationalen Flughafen sein weltweit größtes Luftfahrtfrachtkreuz. Über die wirtschaftlichen Faktoren hinaus bietet Leipzig für seine Bewohner eine gute Work-Life-Balance. Es gibt viel Grün, eine sehr attraktive Innenstadt, eine Vielzahl an Freizeitmöglichkeiten sowie eine gute und vor allem moderne Infrastruktur. Diese positiven Aspekte wirken natürlich als Pull-Faktoren für die Stadt. Zudem ist das Wohnen im Vergleich zu manch westdeutscher Stadt noch erschwinglich. Das heißt, es bieten sich noch Wachstumspotenziale für die Zukunft. Und das ist für wohnwirtschaftliche Investments die zweite wichtige Säule nach dem allgemeinen Standortrisiko. In Leipzig stimmt die Risiko-Rendite-Relation noch. In manch westdeutscher Stadt mit ähnlichem Risikoscore in unserem Ranking sind die Renditen heute schon teils weitaus geringer als zum Beispiel in Leipzig, Dresden, Potsdam oder auch Erfurt.
Mezzany: Im “Risiko-Rendite-Ranking” betonen Sie auch, dass die Aussagen dort auf Ebene der Gesamtstadt getroffen werden, sich die Mikrolagen innerhalb einer Stadt in Hinblick auf ihre Attraktivität jedoch deutlich unterscheiden können. Lassen sich auf Basis Ihrer Daten detaillierte Aussagen für die Leipziger Südvorstadt, den Standort des neuen Arbireo-Immobilienprojekts, treffen?
Oliver Münzberg: Einzelne Stadtteile profitieren natürlich in der Regel auch von der Entwicklung der Gesamtstadt. In unserem Risiko-Rendite-Ranking sind diese Differenzierungen aber direkt nicht möglich. Jedoch lassen sich in kleinteiligen Datenanalysen spezifische Entwicklungen auf Stadtteilebene herausstellen. Und da gehört die Südvorstadt sicher zu den Stadtteilen, die von der Entwicklung der Gesamtstadt profitieren. Die Lage zwischen der schnell erreichbaren City und der Seenlandschaft im Süden der Stadt macht die Südvorstadt natürlich zu einem bevorzugten Wohnviertel in Leipzig.
Mezzany: Ihre Studie zeigt auch, dass es insbesondere in A-Städten, aber auch bereits in vielen B-Lagen aufgrund der hohen Nachfrage und damit verbunden stetig steigender Kaufpreise immer schwieriger wird, mit Immobilieninvestments ausreichend hohe Anfangsrenditen zu erzielen. Wie beurteilen Sie vor diesem Hintergrund unser Angebot für Kleinanleger, sich bereits ab 250 Euro zu einem festen Zinssatz an ausgewählten Immobilienprojekten zu beteiligen?
Oliver Münzberg: Wie bereits angesprochen ist in einigen Top-Städten die Risiko-Rendite-Relation oftmals schon nicht mehr ausgeglichen. Daher empfiehlt sich derzeit oftmals ein Blick auf Investments abseits der Top-Lagen in den Top-Städten, so zum Beispiel auf Städte der zweiten oder auch dritten Reihe. Das Investitionsmodell der Mezzany mit ihren niedrigen Einstiegssummen bietet für den privaten Anleger dabei natürlich einen höheren Grad an Flexibilität gegenüber einem klassischen Wohninvestment wie zum Beispiel einer Kapitalanlage in eine Eigentumswohnung zur Weitervermietung. Bei solchen Investitionsformen ist man auf die Performance aus der Vermietung dieses einen Objektes angewiesen, inklusive der Entwicklung in dieser speziellen Stadt, in der die Wohnung steht. Mit kleinteiligen Investments kann man dagegen sein Geld über viele Objekte sowie Städte auch mit unterschiedlichen Risikoprofilen streuen. Durch diese Diversifikation ist man als Privatanleger natürlich einem viel geringeren Klumpenrisiko ausgesetzt.
Mezzany: Vielen Dank für das Gespräch und die spannenden Hintergrundinformationen!
