Demografischer Wandel und sein Einfluss auf den Immobilienmarkt

Für Investoren · Ines Becker · 20.10.2017

Demografischer Wandel – ein Begriff, den wir oft im Zusammenhang mit Renten- und Gesellschaftsentwicklung wahrnehmen. Durch eine hohe Lebenserwartung auf der einen und gleichzeitig rückläufiger Geburtenrate auf der anderen Seite steigt der Anteil älterer Menschen gegenüber dem Anteil Jüngerer: Unsere Gesellschaft überaltert. Diese Entwicklung ist in den letzten Jahren vor allem durch Migration leicht zurück gegangen, hat aber immer noch großen Einfluss auf viele Bereiche – auch auf den Immobilienmarkt.

Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in deutschen Großstädten ist enorm – und das bereits seit vielen Jahren. Vor allem der Wegzug vom Land beeinflusst diese Entwicklung. Dass es immer mehr Menschen vom Land in die Stadt und Ballungsgebiete zieht, ist bereits seit mindestens zwei Generationen zu beobachten. Die Gründe sind ganz unterschiedlich: Vielfältigere Möglichkeiten auf dem Arbeitsmarkt, bessere Bezahlung, gute Infrastruktur, kulturelles Angebot etc.

Doch ländliche Gebiete werden auch immer stärker Opfer des demografischen Wandels. Immer mehr Menschen wollen im Alter nicht mehr auf dem Land wohnen; größtenteils aufgrund der Befürchtung, dort auf sich selbst gestellt zu sein. Auf die Vorzüge einer Stadt mit ausreichend Infrastruktur, Ärzten, öffentlichen Verkehrsmitteln möchte und kann man gerade im Alter nicht verzichten. Dies wird zunehmend dadurch verstärkt, dass es der Kommunalpolitik noch nicht gelingt, attraktive Angebote und Rückzugsreize auf dem Land zu schaffen: Der Netzausbau kommt ebensowenig voran, wie die Stärkung eines Ärzte- oder Bildungsnetz.

Die Landflucht ist, so sagen Experten, ein unumkehrbarer Trend. Da junge Menschen nicht nur in Großstädte zuwandern, sondern dort auch bleiben, gibt es in den Städten mittlerweile mehr Geburten als auf dem Land. Seit 1950 hat sich das Verhältnis zwischen Stadt- und Landbevölkerung weltweit drastisch verschoben: 1950 lebte nicht einmal ein Drittel der Weltbevölkerung in Städten, seit 2007 ist es mehr als die Hälfte. Nach Berechnungen der UN werden es 2050 zwei Drittel sein. Der Anteil der Stadtbevölkerung steigt laut Prognosen 2050 auf 85,4 Prozent, das ergeben Vorausberechnungen des Department of Economic and Social Affairs (UN/DESA)

Was heißt das für den Investmentmarkt?

Das Wohnen auf dem Land ist um ein Vielfaches günstiger, während die Immobilienpreise in den Ballungszentren weiter steigen. Der demografische Wandel wird diese Entwicklung in den kommenden Jahren weiter stärken, wie eine aktuelle Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsordnung (DIW) zeigt: Der Marktwert für Eigentumswohnungen der kreisfreien Städte und Landkreise wird bis 2030 um mindestens 25 Prozent sinken. Dem gegenüber steht eine Steigerung der Preise in Ballungszentren um mehr als ein Viertel.
Wohneigentum ist zwar auf dem Land günstig, viele junge Menschen entscheiden sich jedoch aus den oben genannten Gründen schon früh für einen Immobilienkauf in der Stadt. Ein Abschwächen des Immobilienbooms ist daher nicht zu erwarten. Ganz im Gegenteil: Der Wohnungsknappheit in deutschen Großstädten steht eine niedrigere Baufertigstellung entgegen. Es wird schlichtweg nicht schnell genug ausreichend Wohnraum geschaffen, um der immer noch wachsenden Nachfrage zu begegnen.

Der Immobilienboom strahlt auch stark auf die “pendelfähigen” Regionen der Großstädte aus: Die Preise sind hier teils noch moderat, ziehen aber auch kontinuierlich an. Ein Markt, der nicht zu unterschätzen ist. In München beispielsweise pendeln aktuell 350.000 Menschen täglich aus dem Umland. Berufstätige nehmen einen gewissen Pendelweg in Kauf, um etwas günstiger wohnen zu können. Der Landflucht wird dies jedoch nicht helfen. Der Pendelweg beträgt aktuell durchschnittlich maximal 16 Kilometer und setzt gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel voraus – auch ein Resultat des demografischen Wandels, denn die Menschen wollen im Alter nicht auf das Auto angewiesen sein.

Der Immobilienmarkt in Städten und ihren angrenzenden Gemeinden profitiert also nachwievor.
Hinzu kommt die Niedrigzinslage, die die Nachfrage nach Immobilien weiter enorm stärkt. Auch die derzeitige positive wirtschaftliche Entwicklung sorgt für Kaufkraft nicht zuletzt auch auf dem Immobilienmarkt. Mieten in Städten scheinen auch in Zukunft eine stabile Rendite auszumachen, da von einer rückläufigen Entwicklung der Mietpreise aktuell nicht auszugehen ist.

Interessante Chancen für Immobilienanleger ergeben sich vor allem dann, wenn gesättigte Märkte auf die direkte Umgebung ausstrahlen, man sich also rechts und links von Städten bewegt, in denen Investments einfach zu teuer und damit zunehmend unattraktiv werden. Hier gilt es also, ein wachsames Auge auf die Städteentwicklung abseits vom Mainstream und lohnende Investments zu haben.