„Wir machen den Investoren ein wirklich sehr gutes Angebot.“

Allgemein · Über Emittenten · Sabine Drotbohm · 03.06.2015

Die Zeichnungsphase der Glockengiesserei läuft seit 2 Wochen – bereits über 600.000 Euro wurden in die erste Emission bei Mezzany investiert. Wir möchten heute mit Marcus Tröger über die konkreten Renditeaussichten für die Investoren sprechen und dazu, wie sich 13 % IRR für den Investor realisieren lassen. Marcus Tröger vertritt die Projektgesellschaft hinter der Glockengiesserei und betreut unter anderem den Dialog-Bereich von Mezzany, in dem Investoren konkreten Fragen zum Wertpapier stellen können. Wir haben Herrn Tröger zu den Renditeaussichten befragt und warum seiner Meinung nach derzeit kein vergleichbares Angebot an Investoren im Markt zu finden ist.

Mezzany: Hallo Herr Tröger. Seit zwei Wochen läuft die Zeichnungsphase der Glockengiesserei. Über das besondere des Objektes an sich sprachen wir bereits mit Jürgen F. Kelber. Mit Ihnen möchten wir nun gerne über die konkreten Anleihebedingungen sprechen. Am interessantesten für die Investoren sind sicher die Renditechancen und die unterschiedlichen Laufzeitmodelle der Anleihe. Welche unterschiedlichen Szenarien haben Sie für Ihre Anleger geplant?

Marcuströger

 

Marcus Tröger: Wir haben insgesamt vier Verkaufsszenarien für den Anleger entwickelt.
Dafür wurde für eine hypothetisch angenommene beispielhafte Situation eine Berechnung des internen Zinsfußes (die Internal Rate of Return – IRR) aus Sicht der Anleihegläubiger vorgenommen und eine Zahlungsreihe aufgestellt, die neben der Auszahlung des Anleihebetrages auch die vereinbarte feste Verzinsung sowie die variable Verzinsung und die Rückzahlung der Anleihe je nach Szenario zu unterschiedlichen Zeitpunkten beinhaltet. Die Prüfung dieser Berechnungen haben wir an der Stelle von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft vornehmen lassen.

Wir haben uns für diese vier Szenarien mit unterschiedlichen Laufzeiten entschieden:
Das erste sieht einen Verkauf innerhalb der ersten 6 Monate vor. In diesem Fall würden wir das komplett geplante Projekt an einen Käufer verkaufen. Für den Investor käme zusätzlich zu der festen Verzinsung von 4,5 Prozent p. a. eine Überschussbeteiligung von 5 Prozent hinzu. Den Festzins bekommt der Investor auf sein eingesetztes Kapital, die 5 Prozent werden auf Projektüberschuss gerechnet – der Investor bekommt also am Ende Zinsen aus zwei unterschiedlichen Töpfen. Insgesamt macht das für das erste Szenario eine IRR von 13,35 % p. a..

Die anderen Szenarien sehen wie folgt aus:

  • Verkauf des kompletten Projektes innerhalb von 12 Monaten. Zusätzlich zum Festzins gäbe es zusätzlich 9 % Überschussbeteiligung, was eine geplante IRR von 13,64 % macht.
  • Verkauf des von uns fertig gebauten Projekts innerhalb von 24 Monaten. Bei 18 % Überschussbeteiligung ergibt das eine geplante IRR von 13,42 %.
  • Verkauf in Form des Einzelverkaufs der Eigentumswohnungen, nach 30 Monaten: 27,5 % Überschussbeteiligung ergibt mit dem Festzins 13,35 % IRR.

Verkaufs- und Renditeszenarien der Glockengiesserei

Die genaue Kalkulation dieser Werte und die konkreten Auszahlungstermine könnten interessierte Investoren der Investmentstory und natürlich dem Wertpapierprospekt entnehmen.

 

Mezzany: Wie ist Ihre Strategie? Welches Szenario verfolgen Sie konkret?

Marcus Tröger: Wir können uns im Grunde alle vier Szenarien sehr gut vorstellen. Für uns am Interessantesten ist natürlich der komplette und schnelle Verkauf des Projektes, weil das für uns bedeutet, möglichst bald wieder neue Projekte angehen zu können. Wir haben jedoch so viel Vorarbeit in dieses Projekt gesteckt, dass alle vier Szenarien für uns vorstellbar sind. Die komplette Projektplanung ist bereits abgeschlossen. Die Baugenehmigung liegt vor – die Bagger können also theoretisch morgen loslegen. Das macht das Projekt für einen Käufer, der es komplett kaufen möchte, durchaus interessant. Wir haben darüber hinaus aber auch bereits jetzt Reservierungen für mehr als die Hälfte der fertig gebauten Wohnungen vorliegen. Wir werden also schauen, welches Szenario am Ende auf die zufriedenstellendste Art realisiert werden kann.

 

Mezzany: Wäre es nicht für die Anleger besser, wenn Sie die vollen 2,5 Jahre ausschöpfen? Die geplante Rendite scheint hier die interessanteste.

Marcus Tröger: Das kommt darauf an, wie man die Szenarien betrachtet. Der Verkauf aller 74 Einheiten ist vertrieblich völlig anders einzustufen, als der Verkauf des kompletten Projektes, wie es beispielsweise das erste Szenario vorsieht. Das Risiko, alle Wohnungen einzeln zu verkaufen, ist ein anderes, ähnlich wie die Realisierung des konkreten Baus der Wohnungen – hier steigt also die Rendite entsprechend mit dem Risiko an. Aber natürlich haben wir die Szenarien so entworfen, dass alle 4 von unserer Seite aus realisierbar sind. Wir bringen an der Stelle die ausreichende Expertise mit, diese umsetzen zu können.

 

Mezzany: Abschließend, was ist aus Ihrer Sicht das Besondere dieses Wertpapiers?

Marcus Tröger: Ich bin fest davon überzeugt, dass wir den Investoren wirklich ein sehr attraktives Angebot machen, das sie so auf dem Markt derzeit nicht finden. Übliche Immobilienprojekte werden noch vor Grundstückskauf von Investoren finanziert – der Investor steigt also sehr früh und entsprechend zu einem sehr hohen Risiko in das Projekt ein. Zum Zeitpunkt, in dem die Investoren in die Glockengiesserei einsteigen, hat bereits eine enorme Wertschöpfung stattgefunden: Wir als Projektgesellschaft haben bereits das Grundstück erworben, haben das Projekt komplett geplant, Gutachten erstellt und die Baugenehmigung bereits vorliegen. Das alles ist mit dem Eigenkapital der Gesellschaft vorfinanziert. Von dieser Wertschöpfungkette profitiert der Investor, weil er zu einem sehr fortgeschrittenen Projektstatus und somit zu einem geringeren Risiko einsteigt – und gleichzeitig eine dennoch attraktive Verzinsung in Aussicht gestellt bekommt. Wir denken also, hier wirklich ein sehr gutes Angebot zu machen.

Einstieg des Investors als Finanzierungspartner in die Glockengiesserei

Einstieg des Investors als Finanzierungspartner

 

Mezzany: Vielen Dank für das Interview, Herr Tröger und weiterhin viel Erfolg.